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Presa in carico dell’immobile: come avviene, quali sono i suoi passaggi

Presa in carico dell’immobile: come avviene, quali sono i suoi passaggi

L’iter che porta alla compravendita di un immobile non è composto solo dalla fase di trattativa con un potenziale acquirente  articolato in una serie di passaggi legali e burocratici che rappresentano i momenti fondamentali della proposta immobiliare  da parte dell’agenzia.

Esiste tutto un iter preliminare, “presa in carico di un immobile”, che rappresenta l’inizio di un vero e proprio percorso condiviso tra agente immobiliare e venditore, un percorso alternativo a quello di realizzare la vendita di un immobile da privato.

Attraverso la presa in carico di un immobile l’agente immobiliare conosce personalmente il venditore e ha modo di visionare per la prima volta l’immobile destinato alla vendita; dobbiamo specificare che questo non implica un’accettazione automatica e immediata da parte dell’agente ad assumersi l’incarico di vendita dell’immobile!

L’agenzia stessa, prima di confermare tale disponibilità, ha tutto l’interesse a voler conoscere quali sono le motivazioni e le eventuali problematiche che hanno portato alla decisione di vendere la casa; non si tratta di una richiesta di informazioni fuori luogo, in quanto conoscere ogni aspetto metterà al sicuro l’agenzia stessa ed i potenziali acquirenti da problematiche che potrebbero manifestarsi durante l’iter di vendita.

Per fornire un servizio professionale le agenzie devono tutelare se stesse ed i futuri compratori contro irregolarità e sorprese di ogni tipo.

L’agente immobiliare deve conoscere a fondo l’immobile che sta proponendo e immettendo sul mercato e deve avere a disposizione tutta la documentazione necessaria. Non c’è da sorprendersi se, alla richiesta informativa nei confronti del venditore, si affianchi anche quella di incarico di vendita in esclusiva, ritenuto elemento imprescindibile per molte agenzie immobiliari.

Fasi che comportano la presa in carico di un immobile

Vediamo adesso quali sono le varie fasi attraverso le quali si snoda la presa in carico di un immobile.

Innanzitutto, viene realizzato un primo contatto con l’agenzia, che può avvenire per via telefonica o tramite visita in agenzia stessa, e che serve ad accordarsi per quella che è la prima visita dell’immobile da vendere da parte dell’agente; una volta li, a quest’ultimo spetta il compito di effettuare una valutazione dell’oggetto in linea con i prezzi imposti dal mercato immobiliare in quella determinata zona e nel periodo in questione. Fondamentale è anche considerare e raccogliere quante più informazioni possibili sullo stato attuale della casa e sul contesto nel quale è situato.

Nel dettaglio di un immobile sarà importante venire a conoscenza (sia scrivendo, sia documentando con una serie di foto il più dettagliate possibile degli interni e della parte esterna) delle seguenti caratteristiche:

  • Tipologia di appartamento
  • Numero civico, ingresso e piano al quale è situato
  • Planimetria aggiornata dell’immobile e rendita catastale
  • Esposizione delle singole stanze
  • Elenco di eventuali interventi di manutenzione o ristrutturazione effettuati e di quelli di cui si necessita nel breve periodo, (precisando se sono già stati deliberati o meno)
  • Presenza di impianti di riscaldamento, raffreddamento, ma anche impianti di sicurezza come cancelli, inferriate o antifurti
  • Classe energetica
  • Stato delle pavimentazioni e degli infissi

La prima visita da parte dell’agente può definirsi un vero e proprio sopralluogo sullo stato attuale dell’edificio, se poi verrà trovato il punto d’incontro tra venditore e agenzie e si opterà per la presa in carico dell’immobile, lo step successivo sarà la raccolta della documentazione e la realizzazione del servizio  fotografico. Quest’ultimo è un passaggio molto importante, in quanto le foto che verranno scattate serviranno come vetrina per mostrare l’appartamento ad eventuali compratori (potranno essere mostrate direttamente in ufficio, oppure caricate in pubblicità, sul sito web dell’agenzia e sui portali del settore)

Nella fase di presa in carico dell’immobile sarà necessario avere a portata di mano tutti i documenti relativi alla casa, (atto di acquisto,  planimetrie, visura catastale, certificazione energetica, atto di provenienza e, se già effettuata, relazione di conformità urbanistico catastale), la documentazione mancante potrà essere eventualmente integrata con l’intervento di un tecnico.

L’importanza del ruolo dell’agente immobiliare si nota anche in questo frangente: mentre in una vendita  tra privato ci si limita a raccogliere le informazioni sulla casa e a fare le foto, inserendole successivamente su un qualunque portale di annunci (abbiamo anche avuto modo di parlare di quali sono i migliori siti per vendere casa), nella vendita con agenzia si cerca di comprendere a fondo quali sono le esigenze del cliente, e capire soprattutto se questa vendita può realizzarsi realmente e a condizioni effettivamente vantaggiose, tanto per chi compra, quanto per chi vende.

Differenti clienti, differenti esigenze, differenti modalità di lavoro

Durante l’incontro è sicuramente importante capire da dove nasce la decisione di voler effettuare la vendita, quindi scoprire se si tratta di un desiderio che nasce dal voler cambiare semplicemente area o trovare un appartamento che rispecchia meglio i nostri gusti attuali, o se dietro c’è una necessità reale di vendere che nasce da una problematica pregressa. Questo punto non deve essere sottovalutato, in quanto un agente immobiliare serio e competente gestisce in modo differente i due casi.

Quando si ha di fronte un potenziale venditore bisogna capire, inoltre, quali sono le esigenze, intese come risultati che vuole ottenere con la vendita dell’immobile.

  • Quale è il prezzo giusto di vendita dell’immobile (che può, quindi, incontrare il favore di venditore e compratore e risultare coerente con l’attuale andamento del mercato immobiliare)? E’ compatibile questo prezzo con il budget che si è fissato il cliente? (se ad esempio l’immobile ha ancora una parte di mutuo da pagare per la sua totale estinzione, non potremo di certo vendere ad una cifra inferiore!)
  • Quali sono le tempistiche entro le quali si vuole realizzare la vendita? Non è una domanda fuori luogo, esistono venditori che hanno necessità di andarsene in tempi abbastanza rapidi perché magari hanno acquistato un altro immobile e non vogliono avere due case intestate, oppure per problematiche con le banche, o per altri motivi. E’ chiaro che per differenti tempistiche bisognerà avere approcci di lavoro differenti (che comunque non vuol dire tralasciare l’immobile il cui proprietario non ha alcuna fretta).

Un ultimo aspetto da non sottovalutare, riguarda l’eventuale pubblicità che è stata effettuata in precedenza sull’immobile; se questo è stato già inserito in altri portali online ed è stato visitato da candidati acquirenti, sarebbe importante conoscere le motivazioni che hanno portato alla mancata realizzazione della vendita, per cercare di porre dei correttivi che consentano di facilitare tutto il procedimento.

Una volta che l’agenzia ha chiare tutte queste informazioni, si potrà fare una valutazione definitiva dell’immobile, cosa che porterà o meno al raggiungimento dell’accordo finale con il venditore e che farà partire tutto l’iter di vendita tramite l’agenzia, che se giungerà a buon fine porterà al conseguimento di una provvigione (non farti trovare impreparato, leggi il nostro approfondimento sulle provvigioni).

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