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Condizione sospensiva: forma di tutela tra parti contraenti

Condizione sospensiva: forma di tutela tra parti contraenti

Compravendita sottoposta a condizione sospensiva: dove trova fondamento

Tra i cosiddetti elementi contrattuali “accessori”, molto interessante è la cosiddetta “condizione sospensiva“, un atto che di fatto posticipa la validità giuridica della compravendita solo al verificarsi di un evento futuro su cui ha ancora non si ha la certezza assoluta del suo accadimento. Si tratta, a tutti gli effetti, di una proposta di acquisto condizionata.

Il venditore, solitamente, non vede granchè di buon occhio che la compravendita sia sottoposta a condizione sospensiva, ma di fatto si tratta di uno strumento utile a tutelare entrambe le parti in contrattazione, all’interno di un procedimento complesso come quello dell’acquisto di un immobile.

Condizione risolutiva: non confondiamola con la condizione sospensiva!

La clausola sospensiva viene spesso confusa con un altro termine che risponde al nome dicondizione risolutiva”; è opportuno spiegare, quindi, quali sono le differenze che le contraddistinguono.

L’articolo di riferimento del codice civile che tratta i concetti di condizione sospensiva o risolutiva, è il 1153, riferito al cosiddetto “contratto condizionale”. Nella fattispecie, si afferma in questo articolo che:

“Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.

scrittura di condizione sospensiva all'interno di una proposta di acquisto immobileDa questo importante presupposto è possibile definire cosa sia la condizione sospensiva in un contratto preliminare di compravendita; con essa si intende l’inserimento di una condizione che posticipa l’effettiva attuazione di un atto negoziale, solo dopo che si è verificato un determinato evento. Nella condizione risolutiva, invece, l’attuazione dell’atto negoziale cessa i suoi effetti al verificarsi di una determinata situazione.

Qui sta la differenza fondamentale tra condizione sospensiva e condizione risolutiva.

Mentre nella condizione sospensiva il contratto avrà i suoi effetti solo se si verificherà un evento x (ad esempio, il soggetto A si impegna all’acquisto di un immobile di cui è attuale proprietario il soggetto B, ma solo se la Banca concederà il mutuo. In questo caso fino a quando il mutuo non viene concesso, l’immobile non può definirsi acquistato), nel caso della condizione risolutiva il contratto ha già degli effetti che sono, però, eliminabili nel momento in cui si verifica una determinata situazione (ad esempio il soggetto A acquista un fondo dal soggetto B, ma con la condizione risolutiva che, se entro un anno il Comune in cui è situato l’immobile non rilascerà un permesso di costruzione, il contratto andrà a risolversi automaticamente).

L’avveramento di una condizione sospensiva (o risolutiva) all’interno di una proposta di acquisto condizionata è un elemento di cui spesso tenere conto. Ma qual è il riflesso sull’agenzia immobiliare che media tra venditore e compratore?

  • Nel caso in cui il contratto sia sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione da parte di un’agenzia, viene a manifestarsi esattamente nel momento in cui si verifica la condizione richiesta.
  • Nel caso in cui il contratto sia sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione da parte dell’agenzia non viene mai a mancare, nemmeno nel caso in cui si vada a verificare la condizione risolutiva del contratto.

Condizione sospensiva: in quali casi viene utilizzata

contraenti che condividono l'inserimento di una clausola di condizione sospensiva all'interno del contratto preliminare di compravenditaSolitamente le parti contraenti decidono di stipulare una condizione sospensiva all’interno del contratto preliminare, nei seguenti casi:

  • Ottenimento di un mutuo. L’accordo non manifesta i suoi effetti fino a che la parte che desidera acquistare non ottiene dalla Banca il mutuo.
  • Vendita di altro immobile del compratore. Spesso la parte che desidera comprare manifesta concretamente il suo interesse, ma non ha i fondi necessari per completare l’acquisto. Da qui l’ideazione di una clausola di condizione sospensiva che non obbliga questo soggetto all’acquisto dell’immobile fino a che non avrà completato la vendita di un altro immobile di sua proprietà, che con ogni probabilità porterà la liquidità necessaria a portare a buon fine l’acquisto.
  • Rispetto di determinati requisiti dell’immobile. Il più delle volte si desidera tutelarsi da acquisti di case senza prima aver fatto un controllo capillare sia dello stato effettivo di tutte le componenti dell’abitazione, sia della documentazione necessaria, al fine di scongiurare la presenza di terzi soggetti che possono far valere dei loro diritti futuri sull’immobile, (potrebbero, ad esempio, essere degli eredi legittimi che decidono a loro volta di vendere l’immobile ereditato) ad insaputa del compratore. Di conseguenza il contratto andrà a buon fine solo quando chi desidera acquistare avrà verificato che sia tutto esattamente come nelle sue aspettative (vi sarà stato il cosiddetto avveramento della condizione sospensiva).

Condizione sospensiva: per quale scopo è stata creata

Lo scopo dell’ideazione delle clausole di condizione sospensiva in un contratto preliminare è abbastanza logico. Innanzitutto i contraenti che la propongono lo fanno con la finalità di eliminare l’eventuale manifestarsi di rischi che spesso queste operazioni portano con se. Spesso la cautela che si genera con queste condizioni è soprattutto a favore del soggetto che desidera realizzare la proposta di acquisto, ma può essere un ottimo modo anche per tutelare la parte che desidera vendere.

Nel caso in cui ci sia l’inserimento di una clausola sospensiva, solo allo scopo di favorire una delle parti contraenti, è necessario che nel contratto si indichi con precisione quale dei due è il soggetto beneficiario.

Condizione sospensiva: specificare sempre le condizioni di mancato avveramento

chiavi di casa al termine di un atto di compravendita immobiliare sottoposto a condizione sospensivaUn ultimo aspetto da non sottovalutare in una compravendita sottoposta a condizione sospensiva, è di specificare esattamente quali sono le condizioni di mancato avveramento, ossia che non producono l’efficacia contrattuale, a tutela soprattutto di chi desidera acquistare l’immobile.

Per fare un esempio, ci viene in soccorso il caso della proposta di acquisto di un immobile subordinata a un mutuo. Spesso si considera che la condizione standard per non far proseguire con l’acquisto sia il solo diniego da parte della Banca alla richiesta di concessione di un mutuo, ma non è la sola situazione che può manifestarsi! Ad esempio si potrebbe vedersi concesso il mutuo, ma con una somma decisamente inferiore a quella che si aspettava l’acquirente, oppure si potrebbe ritrovarsi a dover pagare un rateo molto più oneroso di quanto possiamo attualmente permetterci; in questi casi è sempre bene essere pignoli ed inserire le clausole sospensive necessarie e soprattutto le loro condizioni di avveramento o mancato avveramento.

 

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