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Compravendita immobiliare: fasi trattativa di acquisto casa

Compravendita immobiliare: fasi trattativa di acquisto casa

Compravendita immobiliare: i tre momenti fondamentali in una trattativa

In questo articolo vedremo insieme quali sono le fasi di una compravendita immobiliare, come quella relativa, ad esempio, all’acquisto di un normale appartamento. Per tutelare entrambe le parti – venditore ed acquirente – dai possibili rischi, infatti, la legge italiana prevede alcuni ‘passaggi’ legali e burocratici, che permettono di fissare, all’interno di una trattativa per acquisto casa, le condizioni dell’affare mettendole per iscritto ed evitando eventuali ripensamenti (o comunque offrendo tutta la tutela del caso qualora una delle parti decidesse di fare un passo indietro).

Ecco, dunque, quali sono le fasi che compongono una trattativa di acquisto casa, senza rinunciare alla propria sicurezza (non dimenticate anche cosa guardare in un appartamento prima di comprare casa).

Compravendita immobiliare, fase 1: la proposta di acquisto dell’immobile

compravendita immobiliare la consegna delle chiavi di casaLa proposta d’acquisto immobiliare, in una trattativa per l’acquisto di una nuova casa, rappresenta il punto di inizio vero e proprio di tutto l’iter. Spetta all’acquirente il compito di redigere e presentare al venditore tale documento, che conterrà tutte le informazioni relative alle parti, all’immobile ed al prezzo offerto.

Il compratore, dunque, manifesta la propria intenzione di acquistare l’immobile, indicando la cifra che è disposto a pagare per concludere l’affare; tale passaggio, tuttavia, non è vincolante per il venditore, che potrà visionare più proposte d’acquisto ed effettuare le proprie valutazioni.

Nel caso in cui la proposta venga accettata si passa alla seconda fase, ossia il contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Riepilogando → I dati da inserire nella proposta d’acquisto immobiliare sono:

  • Nominativi dell’acquirente e del venditore
  • Informazioni sull’immobile (riferimenti catastali, planimetria, ecc.)indicati nella visura catastale
  • Cifra offerta dall’acquirente e modalità di pagamento.
  • Eventuali clausole/condizioni sospensive (ad esempio subordiniamo la proposta all’accettazione del mutuo richiesto, oppure alla presentazione di documentazione tecnica non ancora presente al momento della stesura della proposta…)
  • Tempi per il pagamento e per l’accettazione della proposta.

Attenzione: se la trattativa di acquisto casa viene gestita da un’agenzia immobiliare, spetta ad essa il compito di redigere la proposta d’acquisto dell’immobile; inoltre, dovranno essere indicati anche i nominativi degli agenti che seguono l’operazione e l’ammontare della provvigione.

Il supporto di professionisti del settore, in questa delicata fase, è molto importante, in quanto elimina le possibili imprecisioni che potrebbero compromettere l’esito dell’affare. Lo è anche per chi vende, difatti abbiamo parlato in precedenza di come l’agente conosca i nuovi clienti e l’immobile ricevendo un incarico di mediazione. Qualora il venditore voglia affidarsi solo a quell’agenzia, ad essa affiderà il mandato esclusivo di vendita.

Compravendita immobiliare, fase 2: contratto preliminare di compravendita

compravendita immobiliare trattativa acquisto casa: l'accordo tra le partiLa seconda fase di una trattativa per l’acquisto di una nuova casa consiste nella redazione del cosiddetto contratto preliminare di compravendita immobilistr, un atto intermedio, vincolante per entrambe le parti, spesso accompagnato dal versamento di una quota (o caparra) da parte dell’acquirente.

Questo passaggio è particolarmente importante, perché consente agli utenti coinvolti di effettuare i dovuti controlli (per attestare, ad esempio, l’assenza di vincoli o ipoteche sull’immobile in oggetto) e di attendere la firma del rogito con maggiore serenità.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, può essere semplicemente registrato oppure, in caso di contratto notarile, trascritto nei registri immobiliari. Nel primo caso il preliminare ha valore vincolante solo tra le parti, nel secondo caso invece ha valore erga omnes.

Qualora una delle parti dovesse venire meno agli accordi siglati, infatti, si prospettano varie opzioni a favore della parte adempiente:

  • Se l’acquirente è la parte inadempiente il venditore potrebbe trattenere interamente la caparra versata dal promittente acquirente;
  • Inoltre una delle opzioni a favore della parte adempiente è la cosiddetta repetitio in duplo: l’acquirente riceverebbe dal venditore (in questo caso parte inadempiente) una cifra pari al doppio della caparra.
  • Ex Art. 2932 del c.c. la parte adempiente può appellarsi al giudice e chiedere l’ “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto”. La parte adempiente può chiedere cioè di eseguire giudizialmente la compravendita, ovvero che il giudice obblighi a vendere o ad acquistare l’immobile in oggetto.
  • Nel caso in cui la parte adempiente fosse nella condizione di provare che il mancato adempimento del contratto sia stato causa di danni, potrà richiedere anche un risarcimento.

Il compito di un’agenzia, in questa fase, è quello di assistere entrambe le parti nella stesura del contratto preliminare preliminare di compravendita immobiliare, prestando particolare attenzione alla completezza e correttezza delle informazioni inerenti l’immobile.

Compravendita immobiliare, fase conclusiva: il rogito notarile

A seconda delle condizioni indicate sul preliminare di compravendita, sarà necessario, entro i tempi stabiliti dal documento, concludere l’affare con la firma del rogito notarile.

Tale momento segna il termine della trattativa immobiliare e, a meno di accordi differenti, l’immediato passaggio di proprietà della casa dall’ex proprietario al nuovo.

Perché affidarsi ad un’agenzia per portare a termine una trattativa di acquisto casa

Per chi non è esperto dell’ambito immobiliare, trattative e adempimenti legali possono diventare un vero e proprio ostacolo, con il rischio di commettere errori o imprecisioni.

In una trattativa di compravendita immobiliare, possedere la documentazione completa sull’immobile in vendita, valutare l’affidabilità di un compratore (o di un venditore), compilare documenti dal valore legale: sono tutte operazioni che necessitano di esperienza, attenzione e conoscenza del settore.

Imbastire una trattativa per l’acquisto di casa da soli è, dunque, possibile, ma comporta grosse difficoltà, oltre che un grande dispendio di energie (spesso si ricorre alla ricerca su siti online, ma il rischio è quello di trovare parecchie fregature… ecco quali sono gli annunci e pericoli da evitare): in questi casi, quando le cifre in gioco sono elevate, è importante ‘coprirsi le spalle’ ed affidare gli aspetti più delicati a persone competenti.

Un’agenzia immobiliare, infatti, ha il compito di guidare entrambe le parti nella stesura di un accordo che risulti soddisfacente, garantendo supporto sino al termine dell’affare.

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