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Comprare casa: dalla proposta d’acquisto al rogito

Comprare casa: dalla proposta d’acquisto al rogito

I tre momenti fondamentali della proposta immobiliare

In questo articolo vedremo insieme quali sono i momenti fondamentali di una transazione immobiliare, come quella relativa, ad esempio, alla compravendita di un appartamento. Per tutelare entrambe le parti – venditore ed acquirente – dai possibili rischi, infatti, la legge italiana prevede alcuni ‘passaggi’ legali e burocratici, che permettono di fissare, mettendole per iscritto, le condizioni dell’affare, evitando eventuali ripensamenti o comunque offrendo tutta la tutela del caso qualora una delle parti decidesse di fare un passo indietro.

Ecco, dunque, cosa fare per acquistare una casa, senza rinunciare alla propria sicurezza (non dimenticate anche cosa guardare in un appartamento prima di comprare casa).

La proposta d’acquisto

momenti fondamentali trattativa immobiliareLa proposta d’acquisto è il primo momento, che dà inizio alla trattativa vera e propria. Spetta all’acquirente il compito di redigere e presentare al venditore tale documento, che conterrà tutte le informazioni relative alle parti, all’immobile ed al prezzo offerto.

Il compratore, dunque, manifesta la propria intenzione di acquistare l’immobile, indicando la cifra che è disposto a pagare per concludere l’affare; tale passaggio, tuttavia, non è vincolante per il venditore, che potrà visionare più proposte d’acquisto ed effettuare le proprie valutazioni. Nel caso in cui la proposta venga accettata si passa alla fase successiva.

Riepilogando → I dati da inserire nella proposta d’acquisto sono:

  • Nominativi dell’acquirente e del venditore
  • Informazioni sull’immobile (riferimenti catastali, planimetria, ecc.)indicati nella visura catastale
  • Cifra offerta dall’acquirente e modalità di pagamento.
  • Eventuali clausole/condizioni sospensive (ad esempio subordiniamo la proposta all’accettazione del mutuo richiesto, oppure alla presentazione di documentazione tecnica non ancora presente al momento della stesura della proposta…)
  • Tempi per il pagamento e per l’accettazione della proposta.

Attenzione: se la trattativa viene gestita da un’agenzia immobiliare, spetta ad essa il compito di redigere la proposta d’acquisto; inoltre, dovranno essere indicati anche i nominativi degli agenti che seguono l’operazione e l’ammontare della provvigione.

Il supporto di professionisti del settore, in questa delicata fase, è molto importante, in quanto elimina le possibili imprecisioni che potrebbero compromettere l’esito dell’affare.

Il preliminare di compravendita

ecco quali sono i passaggi per arrivare all'acquisto di una casaLa seconda fase di una trattativa immobiliare consiste nella redazione del cosiddetto preliminare di compravendita, un atto intermedio, vincolante per entrambe le parti, spesso accompagnato dal versamento di una quota (o caparra) da parte dell’acquirente.

Questo passaggio è particolarmente importante, perché consente agli utenti coinvolti di effettuare i dovuti controlli (per attestare, ad esempio, l’assenza di vincoli o ipoteche sull’immobile in oggetto) e di attendere la firma del rogito con maggiore serenità.

Il preliminare di compravendita, può essere semplicemente registrato oppure, in caso di contratto notarile, trascritto nei registri immobiliari. Nel primo caso il preliminare ha valore vincolante solo tra le parti, nel secondo caso invece ha valore erga omnes.

Qualora una delle parti dovesse venire meno agli accordi siglati, infatti,si prospettano varie opzioni a favore della parte adempiente:

  • Se l’acquirente è la parte inadempiente il venditore potrebbe trattenere interamente la caparra versata dal promittente acquirente;
  • Inoltre una delle opzioni a favore della parte adempiente è la cosiddetta repetitio in duplo: l’acquirente riceverebbe dal venditore (in questo caso parte inadempiente) una cifra pari al doppio della caparra.
  • Ex Art. 2932 del c.c. la parte adempiente può appellarsi al giudice e chiedere l’ “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto”. La parte adempiente può chiedere cioè di eseguire giudizialmente la compravendita, ovvero che il giudice obblighi a vendere o ad acquistare l’immobile in oggetto.
  • Nel caso in cui la parte adempiente fosse nella condizione di provare che il mancato adempimento del contratto sia stato causa di danni, potrà richiedere anche un risarcimento.

Il compito di un’agenzia immobiliare, in questa fase, è quello di assistere entrambe le parti nella stesura del preliminare di compravendita prestando particolare attenzione alla completezza e correttezza delle informazioni inerenti l’immobile.

La conclusione della trattativa: il rogito

A seconda delle condizioni indicate sul preliminare di compravendita, sarà necessario, entro i tempi stabiliti dal documento, concludere l’affare con la firma del rogito.

Tale momento segna il termine della trattativa immobiliare e, a meno di accordi differenti, l’immediato passaggio di proprietà della casa dall’ex proprietario al nuovo.

Perché affidarsi ad un’agenzia immobiliare?

Per chi non è esperto dell’ambito immobiliare, trattative e adempimenti legali possono diventare un vero e proprio ostacolo, con il rischio di commettere errori o imprecisioni.

Possedere la documentazione completa sull’immobile in vendita, valutare l’affidabilità di un compratore (o di un venditore), compilare documenti dal valore legale: sono tutte operazioni che necessitano di esperienza, attenzione e conoscenza del settore.

Comprare casa da soli è, dunque, possibile, ma comporta grosse difficoltà, oltre che un grande dispendio di energie (spesso si ricorre alla ricerca su siti online, ma il rischio è quello di trovare parecchie fregature… ecco quali sono gli annunci e pericoli da evitare): in questi casi, quando le cifre in gioco sono elevate, è importante ‘coprirsi le spalle’ ed affidare gli aspetti più delicati a persone competenti.

Un’agenzia immobiliare, infatti, ha il compito di guidare entrambe le parti nella stesura di un accordo che risulti soddisfacente, garantendo supporto sino al termine dell’affare.

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@casaimmo

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