Vendere un immobile ereditato: ecco come farlo al meglio
- Introduzione
- Motivazioni dietro la vendita di un immobile ereditato
- Documenti per vendere casa ereditata: la dichiarazione di successione
- Vendere immobile ereditato: occhio ad eventuali disaccordi
- Conclusioni
Introduzione
Vendere un immobile ereditato, in seguito ad un atto di successione ereditaria è possibile, sia nella sua totalità, sia per la quota spettante, nel caso in cui si sia co-eredi.
Di seguito vi spiegheremo, passo dopo passo:
- come vendere un immobile ereditato;
- come effettuare l’operazione con la giusta serenità.
Molti di coloro che desiderano vendere una casa ereditata lo fanno per una serie di motivi. Vediamoli sinteticamente.
Motivazioni dietro la vendita di un immobile ereditato
La vendita di un immobile ereditato, da effettuarsi in tempi rapidi soprattutto se si è già proprietari di un altro immobile, consente di evitare di incorrere in costi di gestione ulteriori.
Nella fattispecie ci riferiamo ad utenze domestiche, eventuali spese condominiali, tassa sui rifiuti, imposta sul reddito).
Vendere un immobile ereditato consente, soprattutto, di ottenere velocemente quella liquidità necessaria per l’acquisto di un eventuale nuovo immobile di nostro gradimento.
Se abitiamo in una casa che non rispecchia le nostre attuali esigenze, è possibile venderla insieme all’immobile ereditato, ottenendo una cifra considerevole, utile per l’acquisto di un nuovo immobile di nostro gradimento.
Documenti per vendere casa ereditata: la dichiarazione di successione
Il primo passaggio per vendere una casa ereditata è la dichiarazione di successione, da presentare entro un anno dalla scomparsa del precedente proprietario.
Questo step è fondamentale per diventare, a livello fiscale, titolare del bene a tutti gli effetti e notificare il passaggio alle istituzioni.
Attenzione: la dichiarazione di successione è obbligatoria:
- sia per gli eredi (o, qualora siano stati nominati, per i loro rappresentanti legali);
- sia per eventuali amministratori e/o curatori dei beni posseduti dal defunto.
Questo documento utile per vendere la casa ereditata va inoltrato alla sede di competenza dell’Agenzia delle Entrate, ovvero quella del luogo di residenza della persona scomparsa, attraverso una procedura telematica da effettuare tramite sito ufficiale.
Ricordiamo, inoltre che, prima di procedere con la dichiarazione, vige l’obbligo di versare l’imposta ipotecaria e catastale.
Le quote sono fissate, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore catastale della casa ereditata.
Si riducono a due versamenti fissi di 200 euro, qualora uno degli eredi sia in possesso dei requisiti per accedere alle agevolazioni per la prima casa.
Tasse vendita casa ereditata: quali sono
L’inoltro della dichiarazione di successione prevede il versamento di una tassa, il cui ammontare varia a seconda del grado di parentela con il defunto (in base all’aliquota ed all’eventuale franchigia, stabilite per legge):
- ad esempio, in caso di scomparsa del coniuge o di un figlio, l’aliquota è pari al 4% (con una franchigia di 1.000.000 di euro: ciò significa che la tassa va calcolata soltanto sulla quota in eccesso);
- nel caso del decesso di un fratello o di una sorella, l’aliquota sale al 6% del valore catastale (con franchigia di 100.000 euro);
- per i parenti fino al terzo grado (es. zii, nonni, cugini), si calcola una percentuale del 6%, senza applicare alcuna franchigia.
Vendere immobile ereditato: la fase dell’accettazione
Altri passaggi fondamentali per poter vendere l’immobile ereditato sono l’accettazione dell’eredità e la relativa trascrizione.
L’accettazione dell’eredità è uno strumento con il quale, colui che è chiamato in causa, accetta con forma espressa o tacita l’eredità ottenuta.
Questa accettazione deve essere manifestata con apposito atto entro un limite di dieci anni dalla domanda di successione.
L’accettazione dell’eredità avviene:
- sia in maniera esplicita, attraverso un atto pubblico o con una scrittura privata, purché autenticata da parte di un notaio;
- oppure tacitamente.
In quest’ultimo caso, è sufficiente mettere in vendita la casa ereditata, per desumere implicitamente la volontà di accettare l’eredità.
Voltura catastale = accettazione di eredità!
Per procedere alla vendita di un immobile ereditato, entro un massimo di 30 giorni dalla dichiarazione di successione, dovrete inoltrare la domanda di voltura catastale.
La domanda va inviata all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate a cui vi siete rivolti.
Per la domanda di voltura catastale, occorre versare:
- tributo speciale catastale: 55 euro;
- imposta di bollo: 16 euro ogni 4 pagine di domanda.
Una volta completato tutto l’iter, l’accettazione va trascritta all’Agenzia delle Entrate, che procede ad inserire il trasferimento in un apposito registro pubblico degli immobili.
Se vi sono più eredi, la casa va ripartita tra i beneficiari secondo le quote stabilite dal testamento o, in mancanza di indicazioni a riguardo, seguendo le disposizioni previste dal Codice Civile.
Al momento dell’accettazione, di conseguenza, diventerete comproprietari dell’immobile fino al momento in cui realizzerete la vendita della vostra quota di immobile ereditato.
Vendere immobile ereditato: occhio ad eventuali disaccordi
Ultimati gli adempimenti legali, potrete finalmente immettere la casa sul mercato.
Occorre, tuttavia, fare un’importante precisazione: non sempre, infatti, tutti gli eredi sono concordi alla vendita dell’immobile ereditato e, a seconda della situazione, la procedura da seguire cambia radicalmente.
Vediamo nel dettaglio cosa succede in caso di accordo o disaccordo tra eredi nella vendita dell’immobile.
Nel caso in cui tutti gli eredi intendono procedere con la vendita dell’immobile ereditato:
- potete fare da soli, seguendo i comuni passaggi per vendere una casa;
- oppure delegare il compito ad un’agenzia immobiliare, per risparmiare tempo ed evitare eventuali intoppi.
Ma qualora uno o più eredi intendano acquistare le quote rimanenti (e tutti i comproprietari sono d’accordo), allora potete rivolgervi ad un notaio e procedere direttamente con la sottoscrizione del rogito (leggi il nostro approfondimento sulle spese notarili).
Se uno o più eredi si oppongono alla vendita, vi sono due possibili vie per risolvere il problema:
- mediazione obbligatoria, che consiste in un incontro volto a mettere d’accordo le parti per raggiungere un’intesa collettiva;
- divisione giudiziale, ovvero il frazionamento dell’immobile in unità, ciascuna destinata ai comproprietari, che potranno vendere la quota dell’immobile ereditato.
Infine, se la conformazione della casa non consente una divisione equa tra gli eredi, è necessario vendere interamente l’immobile e ripartire la cifra tra gli ex proprietari, a seconda delle quote stabilite dal giudice.
Quest’ultima soluzione, per quanto talvolta risulti inevitabile, comporta dei costi aggiuntivi per il pagamento delle spese legali.
Prima di “arrendervi” ad essa, pertanto, è consigliato assegnare il mandato ad un’agenzia immobiliare.
Difatti, con una reale esperienza in materia di vendita di immobili ereditati, essa saprà suggerirvi una soluzione che non scontenti nessuno degli eredi, permettendovi di evitare ulteriori esborsi.
Conclusioni
Come abbiamo visto, la vendita di un immobile ereditato richiede una serie di passaggi burocratici obbligati.
Conoscere bene gli adempimenti da assolvere è molto importante, per essere assolutamente sicuri di rispettare la procedura prevista dalla legge ed arrivare al rogito senza impedimenti.
A seconda delle circostanze (ad esempio, se l’immobile è di proprietà di una sola persona o se vi sono più eredi):
- cambiano le disposizioni da seguire;
- ma soprattutto ci sono una serie di documenti per vendere un immobile ereditato che non devono mai mancare.
Pertanto, poter contare su una figura esperta o su un’agenzia specializzata in ambito immobiliare costituisce un supporto non indifferente.
Da questo punto di vista Casa Immobiliare ha affrontato nel corso degli anni numerosi casi simili, acquisendo quell’esperienza necessaria per potervi garantire la qualità e l’affidabilità che cercate.
Se scegliete di vendere il vostro immobile in Toscana a Grosseto, potete affidare a noi l’incarico di mediazione.
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