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Vendita immobile ereditato: cosa devo sapere?

Vendita immobile ereditato: cosa devo sapere?

La vendita di un immobile ereditato è un’operazione che richiede una serie di passaggi burocratici obbligati. Conoscere bene gli adempimenti da assolvere è molto importante, per essere assolutamente sicuri di rispettare la procedura prevista dalla legge ed arrivare al rogito senza impedimenti.

A seconda delle circostanze (ad esempio, se l’immobile è di proprietà di una sola persona o se vi sono più eredi), cambiano le disposizioni da seguire. Pertanto, poter contare su una figura esperta o su un’agenzia specializzata in ambito immobiliare costituisce un supporto non indifferente. Da questo punto di vista Casa Immobiliare ha affrontato nel corso degli anni numerosi casi simili, acquisendo quell’esperienza necessaria per potervi garantire la qualità e l’affidabilità che cercate.

In questo articolo vi spiegheremo, passo dopo passo, come vendere un immobile ereditato e vi forniremo consigli utili per effettuare l’operazione con la giusta serenità. Dunque, se avete ricevuto in eredità una casa o un appartamento e intendete metterlo in vendita, vi invitiamo a prendere nota (desideri effettuare la vendita da privato, senza ausilio di agenzie? Scopri se è davvero una scelta conveniente!).

STEP 1: DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

vendere immobile in ereditàIl primo passaggio per vendere un immobile in eredità è la dichiarazione di successione, da presentare entro un anno dalla scomparsa del precedente proprietario. Questo step è fondamentale per diventare, a livello fiscale, titolare del bene a tutti gli effetti e notificare il passaggio alle istituzioni.

Attenzione: la dichiarazione di successione è obbligatoria sia per gli eredi (o, qualora siano stati nominati, per i loro rappresentanti legali), sia per eventuali amministratori e/o curatori dei beni posseduti dal defunto.

La dichiarazione va inoltrata alla sede di competenza dell’Agenzia delle Entrate, ovvero quella del luogo di residenza della persona scomparsa, attraverso una procedura telematica da effettuare tramite sito ufficiale.

Ricordiamo, inoltre che, prima di procedere con la dichiarazione, vige l’obbligo di versare l’imposta ipotecaria e catastale. Le quote sono fissate, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore catastale della casa ereditata e si riducono a due versamenti fissi di 200 euro, qualora uno degli eredi sia in possesso dei requisiti per accedere alle agevolazioni per la prima casa.

STEP 2: TASSA DI SUCCESSIONE

L’inoltro della dichiarazione di successione prevede il versamento di una tassa, il cui ammontare varia a seconda del grado di parentela con il defunto (in base all’aliquota ed all’eventuale franchigia, stabilite per legge).

Ad esempio, in caso di scomparsa del coniuge o di un figlio, l’aliquota è pari al 4% (con una franchigia di 1.000.000 di euro: ciò significa che la tassa va calcolata soltanto sulla quota in eccesso). Nel caso del decesso di un fratello o di una sorella, l’aliquota sale al 6% (con franchigia di 100.000 euro), mentre per i parenti fino al terzo grado (es. zii, nonni, cugini), si calcola una percentuale del 6%, senza applicare alcuna franchigia.

STEP 3: VOLTURA CATASTALE

Per procedere alla vendita di un immobile ereditato, entro un massimo di 30 giorni dalla dichiarazione di successione, dovrete inoltrare la domanda di voltura catastale. La domanda va inviata all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate a cui vi siete rivolti.

Per la domanda di voltura catastale, occorre versare:

  • tributo speciale catastale: 55 euro;
  • imposta di bollo: 16 euro ogni 4 pagine di domanda.

STEP 4: ACCETTAZIONE EREDITÀ E TRASCRIZIONE

vendita immobile ereditato cosa sapereAltri passaggi fondamentali per poter effettuare la vendita dell’immobile ereditato sono: l’accettazione dell’eredità e la relativa trascrizione.

L’accettazione, entro un limite di dieci anni dalla domanda di successione, avviene sia in maniera esplicita, attraverso un atto pubblico o con una scrittura privata, purché autenticata da parte di un notaio, oppure tacitamente. In quest’ultimo caso, è sufficiente che l’erede metta in vendita la casa, per desumere implicitamente la volontà di accettare l’eredità.

In seguito, l’accettazione va trascritta all’Agenzia delle Entrate, che procede ad inserire il trasferimento in un apposito registro pubblico degli immobili.

Se vi sono più eredi, la casa va ripartita tra i beneficiari secondo le quote stabilite dal testamento o, in mancanza di indicazioni a riguardo, seguendo le disposizioni previste dal Codice Civile. Al momento dell’accettazione, di conseguenza, diventerete comproprietari dell’immobile fino alla vendita.

STEP 5: VENDITA DELL’IMMOBILE EREDITATO

come si vende immobile ricevuto in ereditàUltimati gli adempimenti legali, potrete finalmente immettere la casa sul mercato. Occorre, tuttavia, fare un’importante precisazione: non sempre, infatti, tutti gli eredi sono concordi alla vendita dell’immobile ereditato e, a seconda della situazione, la procedura da seguire cambia radicalmente.

Vediamo nel dettaglio cosa succede in caso di accordo o disaccordo.

  • Se tutti gli eredi intendono procedere con la vendita dell’immobile ereditato, potrete fare da soli, seguendo i comuni passaggi per vendere una casa, oppure delegare il compito ad un’agenzia immobiliare, per risparmiare tempo ed evitare eventuali intoppi.
  • Se uno o più eredi intendono acquistare le quote rimanenti (e tutti i comproprietari sono d’accordo), potete rivolgervi ad un notaio e procedere direttamente con la sottoscrizione del rogito.
  • Se uno o più eredi si oppongono alla vendita, vi sono due possibili vie per risolvere il problema:
    • la mediazione obbligatoria, che consiste in un incontro volto a mettere d’accordo le parti per raggiungere un’intesa collettiva;
    • in caso di esito negativo, si procede con la cosiddetta divisione giudiziale, ovvero con il frazionamento dell’immobile in unità, ciascuna destinata ad uno dei comproprietari, che potranno vendere esclusivamente la propria “porzione di casa”.

Se la conformazione della casa non consente una divisione equa tra gli eredi, è necessario vendere interamente l’immobile e ripartire la cifra tra gli ex proprietari, a seconda delle quote stabilite dal giudice. Quest’ultima soluzione, per quanto talvolta risulti inevitabile, comporta dei costi aggiuntivi per il pagamento delle spese legali. Prima di “arrendervi” ad essa, pertanto, è consigliato rivolgersi ad un’agenzia immobiliare (desideri dare l’incarico in esclusiva ad una sola agenzia? Scopri quali sono i vantaggi) che, con la sua esperienza in materia, saprà suggerirvi una soluzione che non scontenti nessuno degli eredi, permettendovi di evitare ulteriori esborsi.

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