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Compravendita immobile senza agibilità: quali sono le tutele per l’acquirente

Compravendita immobile senza agibilità: quali sono le tutele per l’acquirente

Se durante la compravendita di un immobile (ecco quali sono le fasi fondamentali della proposta immobiliare), l’acquirente si accorge della mancanza del certificato di agibilità, come deve procedere nei confronti del venditore? Quali sono le tutele legali a cui avrebbe diritto, se l’immobile in questione dovesse risultare inagibile?

Scopriamolo insieme!

Cos’è il certificato di agibilità

casi di compravendita senza agibilitàIl certificato di agibilità di una casa – o di un qualsiasi altro immobile – è un documento che garantisce il rispetto degli standard minimi di sicurezza, salubrità e igiene.

In altre parole, il certificato di agibilità attesta che l’edificio, le strutture e gli impianti in esso presenti sono stati realizzati secondo le vigenti normative. Dunque, l’immobile può essere adoperato a scopo abitativo, ma anche commerciale, industriale o professionale.

Inoltre, ricordiamo che, in mancanza del certificato di agibilità, l’immobile in questione non può essere commercializzato: ciò comporta, in caso di compravendita, una serie di tutele per l’acquirente, che potrà legalmente procedere nei riguardi del venditore.

Come richiedere il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità di un immobile dev’essere richiesto nei seguenti casi:

  • nuove edificazioni (leggi cosa avevamo scritto riguardo la scelta tra acquisto di una nuova casa o una da ristrutturare);
  • interventi di ricostruzione o ampliamento degli edifici;
  • interventi che modificano la struttura e gli impianti dell’edificio (es. separazione o accorpamento unità immobiliari, demolizione parziale, cambio della destinazione d’uso, ecc.) e che possono influire sui requisiti di salubrità, igiene e sicurezza.

La richiesta del certificato di agibilità dev’essere presentata dal proprietario o da colui che ha ottenuto il permesso a costruire (se diverso dal proprietario dell’immobile), entro un massimo di 15 giorni dalla data di comunicazione del termine dei lavori.

Inoltre, mediante l’approvazione della Legge n.69/2013, il certificato di agibilità è stato sostituito con un’autocertificazione. Il proprietario o costruttore, pertanto, provvederà a presentare al Comune la documentazione necessaria: una volta effettuate le valutazioni del caso, gli uffici preposti rilasceranno il certificato di agibilità dell’immobile.

Vale, comunque, la regola del “silenzio assenso”: in caso di autocertificazione, dopo 60 giorni, si ritiene accertata l’agibilità della casa, anche in mancanza di altre comunicazioni (in materia di conformità urbanistica ed edilizia di un immobile puoi leggere il nostro approfondimento).

Compravendita immobile senza agibilità: è possibile?

agente con certificato di agibiitàIn mancanza del certificato di agibilità (o abitabilità, dato che i due requisiti sono stati, di fatto, unificati), l’immobile non è commerciabile. Tuttavia, ciò non significa che l’atto di vendita sia da considerare nullo: l’acquirente può, però, decidere di procedere per vie legali contro il venditore, a causa della grave inadempienza da parte di quest’ultimo.

Vediamo, dunque, cosa succede se, durante la compravendita o al termine della stessa, l’acquirente si accorge della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile.

#1 Contratto preliminare senza agibilità

Se la compravendita dell’immobile non è ancora terminata e l’acquirente ha stipulato soltanto il “contratto preliminare”, documento che stabilisce le condizioni dell’accordo tra le parti, la mancanza del certificato di agibilità è da considerarsi un’inadempienza tale da consentire lo scioglimento di qualsiasi impegno economico e commerciale.

In altre parole, l’acquirente può legalmente rifiutarsi di acquistare l’immobile non agibile e, in aggiunta, ha diritto alla restituzione integrale di quanto versato come anticipo.

#2 Compravendita casa senza agibilità

Se il compratore si accorge dell’assenza del certificato di agibilità solo dopo aver firmato l’atto di compravendita, il documento non potrà essere annullato. Tuttavia, è possibile procedere per vie legali contro il venditore, entro un limite massimo di dieci anni.

A questo punto, l’acquirente ha dinanzi a sé due strade:

  • obbligare il venditore a procurare e presentare il certificato di agibilità;
  • in caso di mancato ottenimento dell’agibilità della casa, richiedere la risoluzione e lo scioglimento del contratto di vendita, obbligando la controparte a restituire interamente l’importo ricevuto per l’acquisto dell’immobile dichiarato inagibile.

Come gestire la compravendita di un immobile senza intoppi

pianta di un immobileLa compravendita di un immobile è un’operazione complessa e delicata, poiché le cifre in ballo sono, spesso, non indifferenti! Inoltre, per effettuare il tutto in piena regola, è necessario adempiere a una serie di obblighi che, per i non esperti del settore, possono risultare assai complicati: uno su tutti, la richiesta del certificato di agibilità della casa.

Dunque, la soluzione migliore, quando si vende o si acquista un immobile, è rivolgersi ad un’agenzia ben radicata sul territorio come Casa Immobiliare, in modo tale da affidare in esclusiva gli adempimenti a figure qualificate.

I vantaggi? Il compratore avrà la certezza di acquistare un immobile a norma, pronto per essere utilizzato, mentre il venditore potrà delegare tali aspetti ad un consulente.

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@casaimmo

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