Certificato di agibilità compravendita immobile
- Introduzione
- Certificato di agibilità dell’immobile: vediamo la normativa
- Autocertificazione in sostituzione del certificato di agibilità
- Mancanza certificato agibilità: come influisce sulla compravendita
- Conclusioni
Introduzione
Il certificato di agibilità nella compravendita di un immobile, è un documento che garantisce il rispetto degli standard minimi di sicurezza, salubrità e igiene.
In altre parole, tale certificato attesta l’agibilità della casa, ossia che l’edificio, le strutture e gli impianti in esso presenti sono stati realizzati secondo le vigenti normative.
Andiamo adesso a vedere nel dettaglio la normativa relativa a questo documento.
Certificato di agibilità dell’immobile: vediamo la normativa
La normativa riguardante il certificato di agibilità di un immobile parte dal cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia del 2001.
Al punto 1 viene definito con la seguente dicitura:
“La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.
La successiva Legge 98/2013 ha portato ulteriori modifiche alla sua regolamentazione.
In particolar modo, essa stabilisce che non vi è alcuna differenza tra i termini “agibilità” ed “abitabilità”.
Quando viene richiesto un certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità di un immobile dev’essere richiesto nei seguenti casi:
- nuove edificazioni;
- interventi di ricostruzione o ampliamento degli edifici;
- modifiche alla struttura e gli impianti dell’edificio e che possono influire sui requisiti di salubrità, igiene e sicurezza
- es. separazione o accorpamento unità immobiliari, demolizione parziale, cambio della destinazione d’uso, ecc.
Allo stesso tempo si stabilisce che è possibile richiedere il certificato di abitabilità di casa anche in altri casi.
Ad esempio, singoli edifici o singole porzioni della costruzione.
Questo, purchè funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio.
Inoltre, devono essere state:
- completate e collaudate le parti strutturali connesse;
- nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni,
Si richiede il certificato di agibilità di casa anche per singole unità immobiliari.
Questo purchè:
- siano completate e collaudate le opere strutturali connesse;
- certificati gli impianti;
- completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
La richiesta del certificato di agibilità nella compravendita di un immobile, dev’essere presentata dal proprietario o da colui che ha ottenuto il permesso a costruire (se diverso dal proprietario).
Le tempistiche previste sono entro un massimo di 15 giorni dalla data di comunicazione del termine dei lavori.
Autocertificazione in sostituzione del certificato di agibilità
Mediante l’approvazione della Legge n.69/2013, il certificato di agibilità dell’immobile è stato sostituito con un’autocertificazione.
Il proprietario o costruttore, pertanto, provvederà a presentare al Comune l’autocertificazione dell’abitabilità della casa.
Una volta effettuate le valutazioni del caso, gli uffici preposti rilasceranno il documento necessario.
Sull’autocertificazione vale, comunque, la regola del “silenzio assenso”.
In caso si autocertifichi, trascorsi 60 giorni e in mancanza di altre comunicazioni, si ritiene accertata l’agibilità della casa.
Mancanza certificato agibilità: come influisce sulla compravendita
In mancanza del certificato di agibilità (o abitabilità, dato che i due requisiti sono stati, di fatto, unificati), l’immobile non è commerciabile.
Tuttavia, ciò non significa che l’atto di vendita sia da considerare nullo!
Difatti l’acquirente può decidere di procedere per vie legali contro il venditore, a causa della grave inadempienza da parte di quest’ultimo.
Cosa succede se l’acquirente si accorge della mancanza del certificato di agibilità durante la compravendita o al termine della stessa?
Preliminare con mancanza di certificato di agibilità dell’immobile
La mancanza del certificato di agibilità dell’immobile è da considerarsi un’inadempienza tale da consentire lo scioglimento di qualsiasi impegno economico e commerciale, se:
- la compravendita dell’immobile non è ancora terminata;
- l’acquirente ha stipulato soltanto il “contratto preliminare”, documento che stabilisce le condizioni dell’accordo tra le parti, .
In altre parole, l’acquirente può legalmente rifiutarsi di acquistare l’immobile senza agibilità e, in aggiunta, ha diritto alla restituzione integrale di quanto versato come anticipo.
Rogito senza agibilità dell’immobile
Se il compratore, post rogito notarile, si accorge della mancanza del certificato di agibilità quando ormai ha già firmato l’atto di compravendita, il documento non potrà essere annullato.
Tuttavia, è possibile procedere per vie legali contro il venditore, entro un limite massimo di dieci anni.
A questo punto, l’acquirente ha dinanzi a sé due strade:
- obbligare il venditore a procurare e presentare il certificato di agibilità dell’immobile;
- richiedere la risoluzione e lo scioglimento del contratto di vendita, obbligando la controparte a restituire interamente l’importo ricevuto (questo in caso di mancato ottenimento dell’agibilità della casa).
Conclusioni
La compravendita di un immobile è un’operazione complessa e delicata, poiché le cifre in ballo sono, spesso, non indifferenti!
Inoltre, per effettuare il tutto in piena regola, è necessario adempiere a una serie di obblighi che, per i non esperti del settore, possono risultare assai complicati.
Come abbiamo visto, uno su tutti è proprio la richiesta del certificato di agibilità dell’immobile.
La soluzione migliore, quando si vende o si acquista un immobile, è rivolgersi ad un’agenzia ben radicata sul territorio in modo tale da affidare in esclusiva gli adempimenti a figure qualificate.
I vantaggi?
Il compratore avrà la certezza di acquistare un immobile a norma, dove è verificata l’agibilità della casa, pronto per essere utilizzato, mentre il venditore potrà delegare tali aspetti ad un consulente.
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