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Donazione immobile ai figli: come avviene nel dettaglio

Donazione immobile ai figli: come avviene nel dettaglio

Avete mai sentito parlare della donazione di un immobile ai figli?

Sicuramente non si tratta certo di una novità, in quanto molte famiglie italiane scelgono di ricorrervi per garantire una base solida sulla quale poi poter costruire un futuro più sicuro e stabile per i propri figli.

Nel nostro paese è ancora molto forte la concezione della casa come “bene rifugio”.

Anche per questo, l’atto di donazione dell’immobile al figlio è così utilizzato:

  • non solo per garantire una base solida per la vita del figlio:
  • ma anche per evitare che, con la futura morte dei genitori, si possano riscontrare problematiche di successione tra gli eredi.

Vi sono altre motivazioni meno nobili, come ad esempio quella che spinge alla donazione da padre a figlio per poter:

  • evitare rischi di pignoramento;
  • liberarsi di una seconda casa ed evitare di doverci pagare le tasse sopra.

Definiamo l’atto di donazione di un immobile ai figli

atto di donazione casa ai figliLa donazione dell’appartamento al figlio è un contratto stipulato tra genitori e figliolo, ma con dei distinguo importanti.

Il figlio che riceve la casa in donazione deve:

  • aver raggiunto la maggiore età;
  • non essere stato dichiarato inabilitato o interdetto.

Nel primo caso il legislatore stabilisce che vi è una situazione di incapacità giuridica relativa.

Invece, con l’interdizione, si attesta che il maggiorenne si trova in una situazione di infermità mentale tale da renderlo incapace di provvedere ai propri interessi).

Di cosa necessità l’atto di donazione casa

L’atto di donazione dell’immobile ai figli necessita:

  • della stipula da un notaio;
  • devono, inoltre, essere presenti almeno due testimoni per validarlo.

La donazione dell’abitazione al figlio non deve in alcun modo andare a ledere le eventuali quote di eredità spettanti ad altri eredi legittimi.

Questo perché l’atto di donazione della casa viene considerato a tutti gli effetti come un anticipo di eredità.

In questo caso hanno facoltà di agire in causa con limite temporale stabilito in venti anni dal momento dell’avvenuta donazione, o di dieci anni dal momento della morte del donante.

Ultimo, ma non meno importante, è la richiesta di alcuni controlli da eseguire prima della stipula dell’atto di donazione della casa, come ad esempio:

  • corrispondenza di dati e planimetrie presenti in catasto con i valori esistenti nella realtà;
  • verifica della corretta localizzazione dell’immobile;
  • controllo della sua destinazione d’uso e della consistenza catastale.

Donazione dell’immobile al figlio diretta

momento di atto di donazione casa ai figliEsistono due diverse possibilità per la donazione di casa ai figli: quella diretta e quella indiretta.

Attraverso la donazione diretta dell’immobile si manifesta l’intenzione di donare una casa che è già di proprietà dei genitori, ma in questo caso sono necessari ben due atti notarili:

  • quello con il quale si attesta l’acquisizione dell’immobile da parte del figlio;
  • e quello con cui si effettua la donazione vera e propria.

Come detto in precedenza il figlio deve essere maggiorenne e non presentare limitazioni stabilite dal giudice.

In alternativa, qualora si volesse effettuare la donazione diretta dell’immobile al figlio ancor prima del conseguimento della maggiore età, sarà necessario fare richiesta espressa al giudice tutelare.

Questa dovrà essere eseguita con tempistiche che non risultino particolarmente lunghe (solitamente non più di 2 o 3 mesi). Solo in seguito sarà consentito effettuare il rogito notarile.

Imposte da pagare per la donazione padre-figlio diretta

Imposta di donazione 

Si tratta di una tassa che solitamente non viene considerata nel caso della classica successione padre-figlio.

In ogni caso si stabilisce che il valore di questa imposta è pari al 4% del valore catastale dell’immobile, e che si può applicare qualora il valore della casa sia superiore ad 1 milione di euro, per la parte che sfora questa soglia limite.

Ad esempio, per un immobile da 1.300.000 euro, si calcola l’imposta di donazione sui 300.000 euro, ossia 12.000 euro.

Le altre imposte per consentire la donazione di immobili ai figli, sono quelle:

  • ipotecarie, pari al 2% del valore dell’immobile (o 200 euro, qualora si tratti di una prima casa);
  • catastali, pari all’1% del valore dell’immobile (o 200 euro, qualora si tratti di una prima casa);
  • di registro, pari a 200 euro;
  • di bollo, pari a 230 euro;
  • spese notarili (di cui abbiamo già parlato relativamente all’acquisto della prima casa).

Donazione immobile ai figli indiretta

L’atto di donazione della casa indiretto, viene spesso ritenuto più semplice e veloce rispetto alla forma diretta.

Questo perché non sono necessari due atti notarili, ma bensì uno solo, ossia quello di compravendita!

Ciò è possibile nel momento in cui il genitore non possiede la proprietà di questo immobile, ma punta ad acquistarlo ed effettuare in un sol colpo anche il passaggio di proprietà al figlio.

Come si può arrivare ad una donazione di una casa a un figlio in forma indiretta?

Ci sono due strade che si possono seguire:

  • pagamento del prezzo al venditore, ma con conseguente imposizione allo stesso di vendere la casa direttamente al figlio.
  • versamento dei soldi necessari per l’acquisto direttamente sul conto del figlio che andrà lui stesso a pagare il venditore.

Tassazione per donazione indiretta di immobile

Nel caso in cui acquistassimo l’immobile da una ditta, si deve considerare l’IVA al 4% + imposte ipotecarie, catastali e di registro (spesa di 200 euro per ognuna).

Invece, se acquistiamo da un privato, dobbiamo considerare l’IVA al 2% + imposte ipotecarie, catastali e di registro (spesa di 200 euro per ognuna).

Se non è una prima casa per il figlio, IVA al 10%, imposta di registro al 9% (se la casa non è acquistata da una ditta), imposta ipotecaria al 25%, imposta catastale all’1%.

Infine, se non si tratta di una prima casa per il figlio e figura come casa di lusso, IVA al 22%, imposta di registro al 9% (se la casa non è acquistata da una ditta), imposta ipotecaria al 25%, imposta catastale all’1%.

Come difendersi da un eventuale accertamento fiscale

Accertamento Fiscale donazione immobile ai figliNel momento in cui avviene una donazione dell’immobile ai figli, lo Stato potrebbe voler indagare sulla provenienza del denaro attraverso un accertamento fiscale.

La differenza è che saremo noi, in tal caso, a dover dimostrare che l’ammontare oggetto di analisi provenga da una donazione esterna di un nostro genitore.

Questa dimostrazione di fatto annullerà l’eventuale discrepanza fra il nostro personale tenore di vita e l’investimento immobiliare appena sostenuto.

Per certificare la provenienza del denaro sarà sufficiente esibire prove documentali in sede di processo tributario.

In altre parole bisognerà esibire i documenti bancari che attestino le transazioni economiche dal conto del parente al nostro, come gli estratti conto o le copie degli assegni.

Accertamenti fiscali ai quali sono soggetti i donanti

Una volta certificato quanto precede, la procedura di accertamento fiscale relativo alla donazione della casa da padre a figlio, dovrebbe chiudersi senza ulteriori indagini.

A tal proposito, va specificato che tali operazioni non prevedono accertamenti accessori ai donanti.

Questo significa che una volta che avremo dimostrato l’esistenza di una donazione dell’immobile ai figli:

  • non dovremo produrre prove di capacità contributiva dei nostri genitori;
  • inoltre, non dovremo nemmeno dimostrare la coerenza tra il loro investimento e la loro posizione economica.

Tuttavia non è escluso che, una volta chiusa la pratica di accertamento nei nostri confronti, il Fisco possa decidere di aprire una nuova indagine sulle figure che hanno effettuato la donazione.

A margine della nostra vicenda, quindi, il genitore potrebbe trovarsi nella posizione di dover dimostrare la compatibilità fra somma donata e dichiarazione dei redditi.

Questo rischio si minimizza notevolmente qualora l’ammontare investito fosse presente sul conto già da diverso tempo.

Tale condizione farebbe facilmente pensare a una forma di risparmio dilatato negli anni, o comunque frutto di precedenti entrate come una liquidazione o un risarcimento danni di qualsiasi genere.

Conclusioni

Ci auguriamo che questo nostro approfondimento relativo alla donazione di un immobile ad un figlio sia stato utile.

Tale procedura può sembrare semplice, ma nasconde delle insidie che è sempre bene conoscere prima che si presentino improvvisamente.

Per qualunque informazione sulla questione, e per una consulenza professionale sull’acquisto o la vendita di un immobile, l’agenzia CasaImmobiliare rimane una certezza in un panorama estremamente variegato.

Con noi potete valutare numerosi immobili, sia presenti all’interno del capoluogo maremmano, sia a ridosso della costa, sia nella splendida campagna toscana.

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In alternativa, contattaci telefonicamente, al 3346988011 o al 0564414339.

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