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Donazione immobile ai figli: come avviene nel dettaglio

Donazione immobile ai figli: come avviene nel dettaglio

Avete mai sentito parlare di donazione di una casa al figlio? Non si tratta certo di una novità, in quanto molte famiglie italiane scelgono di ricorrervi per garantire una base solida sulla quale far costruire un futuro roseo ai propri figli.

Nel nostro paese è ancora molto forte la concezione della casa come “bene rifugio”, per questo l’atto di donazione della casa è così utilizzato, non solo per la motivazione precedentemente citata, ma anche per evitare che, con la futura morte dei genitori, si possano riscontrare problematiche di successione tra gli eredi.

Vi sono poi anche altre motivazioni meno nobili, come ad esempio quella che spinge alla donazione di un immobile al figlio per evitare rischi di pignoramento o per liberarsi di una seconda casa ed evitare di doverci pagare le tasse sopra.

Donazione di un immobile ai figli: di cosa si tratta

atto di donazione casa ai figliSi tratta a tutti gli effetti di un contratto stipulato tra genitori e figlio, ma con dei distinguo importanti.

Il figlio che riceve la casa in donazione deve aver raggiunto la maggiore età, inoltre non deve essere stato dichiarato inabilitato o interdetto (nel primo caso il legislatore stabilisce che vi è una situazione di incapacità giuridica relativa, mentre con l’interdizione si attesta che il maggiorenne si trova in una situazione di infermità mentale, tale da renderlo incapace di provvedere ai propri interessi);

L’atto di donazione della casa necessita della stipula da un notaio, inoltre devono essere presenti almeno due testimoni per validarlo.

La donazione non deve in alcun modo andare a ledere le eventuali quote di eredità spettanti ad altri eredi legittimi. Questo perché la donazione viene considerata a tutti gli effetti come un anticipo di eredità. In questo caso hanno facoltà di agire in causa con limite temporale stabilito in venti anni dal momento dell’avvenuta donazione, o di dieci anni dal momento della morte del donante.

Ultimo, ma non meno importante, è la richiesta di alcuni controlli da eseguire prima della stipula dell’atto, come ad esempio la corrispondenza di dati e planimetrie presenti in catasto con i valori esistenti nella realtà, la verifica della corretta localizzazione dell’immobile, della sua destinazione d’uso e della consistenza catastale.

Donazione diretta della casa al figlio

momento di atto di donazione casa ai figliEsistono due diverse possibilità per donare un immobile al figlio: la donazione diretta e quella indiretta.

Attraverso la donazione diretta si manifesta l’intenzione di donare una casa che è già di proprietà dei genitori, ma in questo caso sono necessari ben due atti notarili:

  • l’atto con il quale si attesta l’acquisizione dell’immobile da parte del figlio;
  • l’atto con il quale si effettua la donazione vera e propria.

Come detto in precedenza il figlio deve essere maggiorenne e non presentare limitazioni stabilite dal giudice. In alternativa, qualora si volesse effettuare la donazione ancor prima del conseguimento della maggiore età, sarà necessario fare richiesta espressa al giudice tutelare, con tempistiche che non risultano particolarmente lunghe (solitamente non più di 2 o 3 mesi); solo in seguito sarà consentito effettuare il rogito notarile.

Quali sono le imposte da pagare per una donazione diretta di immobile?

  • Imposta di donazione, una tassa che solitamente non viene considerata nel caso della classica successione padre-figlio. In ogni caso si stabilisce che il valore di questa imposta è pari al 4% del valore catastale dell’immobile, e che si può applicare qualora il valore della casa sia superiore ad 1 milione di euro, per la parte che sfora questa soglia limite (per un immobile da 1.300.000 euro, si calcola l’imposta di donazione sui 300.000 euro, ossia 12.000 euro);
  • imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile (o 200 euro, qualora si tratti di una prima casa);
  • imposta catastale, pari all’1% del valore dell’immobile (o 200 euro, qualora si tratti di una prima casa);
  • imposta di registro, pari a 200 euro;
  • imposta di bollo, pari a 230 euro;
  • spese notarili (di cui abbiamo già parlato relativamente all’acquisto della prima casa).

Donazione indiretta acquisto casa al figlio

La donazione indiretta dell’immobile viene spesso ritenuta più semplice e veloce rispetto alla forma diretta, e questo perché non sono necessari due atti notarili, ma bensì uno solo, ossia quello di compravendita!

Questo è possibile nel momento in cui il genitore non possiede la proprietà di questo immobile, ma punta ad acquistarlo ed effettuare in un sol colpo anche il passaggio di proprietà al figlio.

Come si può arrivare ad una donazione indiretta? Ci sono due strade che si possono seguire:

  • pagamento del prezzo al venditore, ma con conseguente imposizione allo stesso di vendere la casa direttamente al figlio.
  • versamento dei soldi necessari per l’acquisto direttamente sul conto del figlio che andrà lui stesso a pagare il venditore.

La tassazione per la donazione indiretta di immobile è la seguente:

  1. Se acquistiamo da una ditta, IVA al 4% + imposte ipotecarie, catastali e di registro (spesa di 200 euro per ognuna)
  2. Se acquistiamo da un privato, IVA al 2% + imposte ipotecarie, catastali e di registro (spesa di 200 euro per ognuna)
  3. Se non è una prima casa per il figlio, IVA al 10%, imposta di registro al 9% (se la casa non è acquistata da una ditta), imposta ipotecaria al 25%, imposta catastale all’1%
  4. Se non è una prima casa per il figlio e figura come casa di lusso, IVA al 22%, imposta di registro al 9% (se la casa non è acquistata da una ditta), imposta ipotecaria al 25%, imposta catastale all’1%

Donazione casa ai figli: come difendersi da un accertamento fiscale

Accertamento Fiscale donazione immobile ai figliNel momento in cui avviene una donazione dell’immobile ai figli, lo Stato potrebbe voler indagare sulla provenienza del denaro attraverso un accertamento fiscale. La differenza è che saremo noi, in tal caso, a dover dimostrare che l’ammontare oggetto di analisi provenga da una donazione esterna di un nostro genitore.

Questa dimostrazione di fatto annullerà l’eventuale discrepanza fra il nostro personale tenore di vita e l’investimento immobiliare appena sostenuto.

Per certificare la provenienza del denaro sarà sufficiente esibire prove documentali in sede di processo tributario. In altre parole bisognerà esibire i documenti bancari che attestino le transazioni economiche dal conto del parente al nostro, come gli estratti conto o le copie degli assegni.

A quali accertamenti fiscali sono soggetti i donanti?

Una volta certificato quanto precede, la procedura di accertamento fiscale dovrebbe chiudersi senza ulteriori indagini. A tal proposito, va specificato che tali operazioni non prevedono accertamenti accessori ai donanti. Questo significa che una volta che avremo dimostrato l’esistenza di una donazione dell’immobile ai figli, non dovremo produrre prove di capacità contributiva dei nostri genitori e non dovremo nemmeno dimostrare la coerenza tra il loro investimento e la loro posizione economica.

Tuttavia non è escluso che, una volta chiusa la pratica di accertamento nei nostri confronti, il Fisco possa decidere di aprire una nuova indagine sulle figure che hanno effettuato la donazione. A margine della nostra vicenda, quindi, il genitore potrebbe trovarsi nella posizione di dover dimostrare la compatibilità fra somma donata e dichiarazione dei redditi.

Questo rischio si minimizza notevolmente qualora l’ammontare investito fosse presente sul conto già da diverso tempo, condizione che farebbe facilmente pensare a una forma di risparmio dilatato negli anni o comunque frutto di precedenti entrate come una liquidazione o un risarcimento danni di qualsiasi genere.

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